Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Wo die Grenze verläuft

Veröffentlicht am 6. September 2026 von Nico Kowalik, Zertifizierter Verwalter IHK

Kaum eine Frage sorgt in Eigentümergemeinschaften so häufig für Streit wie diese: Gehört ein Bauteil zum Sondereigentum einer einzelnen Wohnung oder zum Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer? Die Antwort entscheidet direkt darüber, wer eine Reparatur bezahlt und wer über eine Maßnahme beschließen darf.

Was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheidet

Nach Paragraph 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann Sondereigentum an den Räumen einer Wohnung sowie an den Bestandteilen des Gebäudes bestehen, die verändert, entfernt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen. Typische Beispiele sind nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und die eigentliche Einrichtung einer Wohnung.

Alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dient, ist dagegen zwingendes Gemeinschaftseigentum, und zwar unabhängig davon, ob es sich räumlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befindet. Diese Zuordnung kann durch die Teilungserklärung nicht abbedungen werden.

Diese Bauteile gehören immer allen

Zum zwingenden Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem das Grundstück, die tragende Bausubstanz, das Dach, die Fassade, Geschossdecken, das Treppenhaus, der Aufzug sowie zentrale Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Heizung. Auch wenn eine Leitung durch eine einzelne Wohnung verläuft, bleibt sie Gemeinschaftseigentum, solange sie der Versorgung mehrerer Einheiten dient. Nach der Rechtsprechung gehören zudem Fenster einschließlich Rahmen, Verglasung, Beschlägen und Dichtungen zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur eine einzelne Wohnung belichten.

Wer zahlt was? Kostentragung in der Praxis

Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa Instandhaltung, Instandsetzung oder eine bauliche Veränderung, die allen Eigentümern zugutekommt, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung keinen abweichenden Verteilerschlüssel vorsieht. Schäden oder Reparaturen am echten Sondereigentum, etwa am eigenen Parkettboden oder an einer nicht tragenden Innenwand, bezahlt dagegen die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer selbst.

In der Praxis kommt es häufig zu Streit, wenn beide Bereiche zusammentreffen, etwa bei einer Rohrsanierung, für die auch in das Sondereigentum eingegriffen werden muss. Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 8. Juli 2022 klargestellt, dass die Eigentümerversammlung in einem solchen Fall beschließen kann, notwendige Eingriffe in das Sondereigentum vorzunehmen und die daraus entstehenden Kosten der Gemeinschaft zuzuordnen. Ein sorgfältig vorbereiteter Beschluss verhindert an dieser Stelle spätere Auseinandersetzungen.

Checkliste: So ordnen Sie ein Bauteil richtig zu

• Teilungserklärung prüfen. Sie enthält meist eine konkrete Aufzählung, welche Bauteile als Sondereigentum gelten, soweit dies rechtlich zulässig ist.
• Tragende Funktion beachten. Trägt oder stützt ein Bauteil das Gebäude, ist es zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht.
• Äußeres Erscheinungsbild einbeziehen. Fassade, Fenster und Balkonaußenseiten wirken sich auf das gesamte Gebäude aus und zählen deshalb zum Gemeinschaftseigentum.
• Versorgungsfunktion klären. Dient eine Leitung nur der eigenen Wohnung, kann sie Sondereigentum sein. Versorgt sie mehrere Einheiten, ist sie Gemeinschaftseigentum.
• Im Zweifel Beschluss fassen. Bei Mischfällen wie einer Rohrsanierung schafft ein klar formulierter Beschluss der Eigentümerversammlung Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Zuordnung im Einzelfall hängt von der jeweiligen Teilungserklärung und der aktuellen Rechtsprechung ab und sollte bei Unsicherheit mit der Verwaltung oder einer auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kanzlei abgestimmt werden.

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