Eigentümerversammlung: Ablauf, Rechte und Beschlussfassung einfach erklärt
Was Eigentümer vor, während und nach der Versammlung wissen sollten, inklusive der Regeln zur virtuellen Versammlung.
Veröffentlicht am 3. Juli 2026 von Nico Kowalik, Zertifizierter Verwalter IHK
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier ein Überblick über Ablauf, Rechte und die wichtigsten Regeln zur Beschlussfassung, einschließlich der seit Ende 2024 geltenden Möglichkeit einer rein virtuellen Versammlung.
Wer lädt ein und mit welcher Frist
Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist Aufgabe des Verwalters. Nach Paragraph 24 Absatz 4 WEG beträgt die gesetzliche Einladungsfrist mindestens drei Wochen in Textform, üblicherweise per E-Mail oder Brief. Die Einladung muss Ort, Zeit und die Tagesordnung enthalten, damit sich Eigentümer inhaltlich vorbereiten können. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichende, meist längere Fristen vorsehen.
Beschlussfähigkeit und Stimmrecht
Seit der WEG-Reform 2020 ist eine Versammlung unabhängig von der Anzahl anwesender oder vertretener Eigentümer beschlussfähig. Eine Mindestanwesenheit, wie sie früher vorgeschrieben war, gibt es nicht mehr. Bei der Beschlussfassung entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, bei mehreren Eigentümern eines Sondereigentums muss das Stimmrecht einheitlich ausgeübt werden. Nach Paragraph 25 Absatz 4 WEG ist ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst betrifft oder gegen ihn ein Rechtsstreit geführt werden soll.
Neu: die rein virtuelle Eigentümerversammlung
Seit dem 17. Oktober 2024 ist neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung eine dritte Versammlungsform zulässig: die rein virtuelle Versammlung ohne physische Präsenz von Eigentümern und Verwalter an einem Versammlungsort. Voraussetzung ist ein Beschluss mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf höchstens drei Jahre. Bis einschließlich 2028 gilt zusätzlich eine Übergangsregelung: mindestens einmal im Jahr muss weiterhin eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Protokollierung und Beschluss-Sammlung
Der Versammlungsleiter, in der Regel der Verwalter oder die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, muss nach Paragraph 24 Absatz 6 WEG ein Protokoll führen, in dem alle gefassten Beschlüsse festgehalten werden. Zusätzlich führt der Verwalter eine fortlaufende Beschluss-Sammlung, in die jeder Beschluss unverzüglich einzutragen ist. Diese Sammlung ist für alle Eigentümer einsehbar und bei einem Verwalterwechsel an den Nachfolger zu übergeben.
Checkliste: So bereiten Sie sich als Eigentümer vor
- Tagesordnung prüfen. Klären Sie vor der Versammlung offene Fragen zu einzelnen Punkten mit dem Verwalter.
- Unterlagen sichten. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angebote sollten vorab zur Verfügung stehen.
- Vertretung klären. Wer nicht selbst teilnehmen kann, sollte eine Vollmacht rechtzeitig ausstellen.
- Eigene Anträge einreichen. Ergänzungswünsche zur Tagesordnung frühzeitig an den Verwalter richten.
- Protokoll nachlesen. Nach der Versammlung sollten gefasste Beschlüsse in der Beschluss-Sammlung überprüft werden.
Häufige Fragen
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Nach Paragraph 24 Absatz 4 WEG beträgt die gesetzliche Einladungsfrist mindestens drei Wochen in Textform, etwa per E-Mail oder Brief. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichende Fristen vorsehen.
Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein, damit Beschlüsse gültig sind?
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Anzahl anwesender oder vertretener Eigentümer beschlussfähig. Eine Mindestanwesenheit ist nicht mehr erforderlich.
Ist eine rein virtuelle Eigentümerversammlung erlaubt?
Seit Oktober 2024 können Eigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, Versammlungen für bis zu drei Jahre rein virtuell abzuhalten. Bis einschließlich 2028 ist dabei mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung vorgeschrieben, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten rechtlichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
IVK Immobilienverwaltung bereitet Eigentümerversammlungen strukturiert vor und begleitet Eigentümergemeinschaften durch die gesamte Beschlussfassung, ob in Präsenz, hybrid oder virtuell.
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